作者：格隆汇·史蒂芬老梦

近日，港股物业股新城悦服务（01755.HK）率先公布2019年年度业绩。作为港股物业股板块最先公布年度业绩的公司，新城悦服务去年的业绩确实不赖：

公司全年收入20.24亿元，同比上升72.49%；毛利率为29.6%，较2018年29.4%再增加0.2个百分点；盈利2.82亿元，同比增长85.35%；建议派发末期股息每股人民币0.18元。

就农历新年后股价表现来看，新城悦服务先是经历一波持续上行，至17日触及18.12港元的年内高点，惟近期港股大盘整体受累于外围市场，公司股价之后便出现一轮下行。统计年内截至最新，公司股价涨幅已收窄至18.72%。

（图源：同花顺）

在管面积增长40.3%，增值业务增长181%。

作为一家物管公司，新城悦服务主要在中国从事提供物业管理服务及增值服务。增值服务又包括物业开发商增值服务、小区增值服务及智能园区服务。

去年全年，新城悦物管服务收入为8.49亿元，同比增加16.0%，占总收入比例为41.9%；增值业务收入为11.75亿元，同比增长181.1%。其中，开发商增值服务收入达到6.48亿元，同比增长118.3%；小区增值服务收入为1.76亿元，同比增长267.7%；智能园区服务收入为3.51亿元，同比增长263.1%。

（图源：公司公告）

再来看新城悦服务各项业务增长背后的原因。

物管收入增加主要是在管面积。去年公司物业在管面积为6015.2万平方米，同比增长40.3%。其中，新城系的在管面积占比为71.1%；第三方在管面积占比为28.9%。两者占比前后两个年度相比变动不大。

而据公司披露，其在管面积增加主要来自于新房交付。

折算成单位面积收入，2019年新城悦的单位物管收入为13.8元/平方米；2018年为17.1元/平方米，单位面积物管收入其实同比有所下降。

（图源：公司公告）

开发商增值服务增长主要是由于案场数量及交付批次的显著增加；

小区增值服务主要是由于向小区业主提供服务增多及服务深度强化（包括新橙居（装修服务）、橙享家（资管服务，车位代理销售）、新悦荟（公共资源管理，如电动自行车充电、共享服务、回收服务等）及新橙社（提供在线产品和服务的销售）。以上小区增值服务收入提升实际上亦均与在管面积增加有较大关联；

智慧园区服务收入大幅主要原因则是向业主/开发商（收入占比分别为12.9%/87.1%）提供智能化工程施工服务增加。

公司总销售成本为14.24亿元，同比增加71.9%，主要是由于业务规模增长所致。但相比而言，该增速仍低于总收入增速，公司毛利率仍同比小幅提升0.2个百分点。

分业务而言，小区增值服务及智慧园区服务毛利率分别下滑17.4个百分点及9.4个百分点，主要是由于加入新业务模式及服务类型令收入结构有所变化所致。

（图源：公司公告）

总体而言，新城悦服务各项服务收入在去年大增均与在管面积同比录得大幅增长40.3%有较大关系。因为面积增加，公司物管收费自然上升，同时亦有更大的增值服务提升空间。

最后值得一提的是，轻资产运营的新城悦服务截至去年年末有现金及现金等价物13.39亿元，同比增长4.5%，且同期并无银行贷款，流动比率为1.7，资金状况较为健康。

年内增长逻辑

目前港股市场物管板块市值高于100亿港元的个股包括碧桂园服务、雅生活、保利物业、绿城服务、中海物业、新城悦服务及永升生活服务。去年年内，该等个股股价除保利物业外，其余均录得40%以上增幅。增幅最大的新城悦服务年内股价累计增幅为222.23%。

而在今年年内，即使近期受到大盘拖累，以上七只物管股仍录得双位数增幅。同期，恒生指数及国企指数均跌17%。

物管板块中碧桂园服务、雅生活、新城悦服务及永生活服务已披露去年业绩预告，显示公司净利润均取得50%的增幅。

从基本面及股价涨幅来看，龙头物管股去年的业绩增长均较为理想，对应的股价投资回报亦应该会令大部分人觉得满意（七只个股中有五只年内涨超一倍）。

（图源：同花顺iFinD）

从新城悦服务近日披露的业绩结果来看，物管股属轻资产运营，其自身的资金压力并不大，而其增长逻辑主要来自在管面积增加（新房交付）。

就以上龙头物管股而言，其背后的母公司均是大型房企，碧桂园服务对应碧桂园；雅生活服务对应雅居乐；保利物业对应保利发展；绿城服务对应绿城中国；中海物业对应中国海外发展；永生生活服务对应旭辉集团。

以新城悦服务为例，其在管面积中有77.5%来自新城系，因此作为房地产行业下游产业的物管股龙头们在业务（在管物业）增量上的确定性较为明确，基本上与其背后母公司新一年内的新房交付呈较强的正相关关系。

去年全年，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长8.5%；房屋竣工面积同比增长2.6%，增速较前十一个月提升7.1个百分点。同期，房企拿地降幅持续收窄，为今年及之后物业管理个股业务增长提供支撑。

（图源：中达证券研报）

上文七大物管企业背后母公司除旭辉集团外均为中国头部房企。其中碧桂园、保利发展、中海地产、新城控股为今年一月份行业销售前十房企，享有较高知名度，在行业向好的前提下，龙头房企对应物管股中长期的增长或较为明确。

（图源：克而瑞地产研究）

近期宏观层面全球进入降息周期，国内降息预期加大，而央行定向降准今日实施，释放长期资金5500亿元，一定程度上加大资金流动性。

在此前提下，此前受疫情影响遇冷的房地产业有望"解冻"。而相应的龙头物管股亦可能延续去年逻辑，出现交付新房增加--在管面积增加--物管收入/增值服务收入增加--业绩/估值提升。

在今年房地产行业延续去年竣工面积持续改善的假设前提下，物管行业或仍有望维持高景气度。其中，当前的动态市盈率同比其他龙头公司更低（38X），且有龙头房企作背书的新城悦服务今年表现或仍值得留意。