报告摘要

　　多地政府发文，根据疫情影响调整土地价款缴纳方式和期限

　　上海规划和自然资源局：称受疫情影响，未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作为违约行为，不计滞纳金和违约金，受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付。

　　浙江省自然资源厅：调整土地交易和履约监管要求。经本级人民政府批准，各地可适当调整土地出让时间节点，终止或中止国有建设用地使用权交易。企业因疫情影响无法按约定签订《成交确认书》《土地出让合同》或缴纳出让金的，经申请可以延期至疫情消除后签约、缴纳，不收取滞纳金，不记入企业诚信档案。疫情防控期间，暂不开展实地履约巡查，因疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，不计入违约期并不收取违约金。

　　西安规划和自然资源局：疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。

　　资金面总量管控，结构分化，按揭贷减少为开发贷增长留出余地

　　近期宏观流动性边际宽松，其主要目的是为了降低实体经济融资成本，为了避免宝贵信贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中，从而抬高短端融资成本，我们认为房地产行业资金面的总量管控将继续，一季度按揭贷款减少将为开发贷增长留出余地，在结构性方面将会倾向规模较大的百强类房企。

　　新冠疫情突如其来，房企全面复工大概率2月底

　　在严格隔离管控措施下，房企延长假期、推迟复工，暂停线下售楼，对房地产行业的销售、新开工、施工、竣工等造成全方位影响。超 60 个省市区明文规定暂停开放商品房售楼处，包括山东、江西、广西、河南、辽宁、黑龙江、武汉、成都、南京、杭州、北京、上海、天津等地。

　　恒大明文规定全国 1246 个地产项目 2 月 20 日前不开工、1040 个售楼处不开业2月11日郑州市住房保障和房地产管理局印发《郑州市房地产企业复工实施方案》，明确除群众生活必需的物业服务企业和房屋租赁企业外，其他房地产企业【2020年2月23日24时】前不得复工。

　　我们维持 2020 年房地产行业资金管控持续，棚改收关托底投资，房企以价换量边际效用递减，地产开发链重心后移的前期预判，具体预测数据和测算逻辑详见年度策略《2020:棚改收关托底投资，配置龙头防御价值》。

　　我们假设疫情解除后，房企能够迅速组织起正常经营活动和施工活动，在后续时间中保持正常施工的节奏；假设需求侧购房者能够在较短时间内恢复原有购房安排并予以实施。

　　我们在 2020 年度策略数据预判的基础上，以本次新冠疫情的影响时间和影响程度为敏感性双指标变量，对 2020 年的房地产行业数据进行前瞻性量化分析，以便及时跟踪后续变化。详见《2020 年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析——光大房地产行业 2019 数据分析及 2020 年新冠疫情敏感性测算》。

　　投资建议

　　当前行业总量下行，竞争激烈，新冠疫情加速了行业结构分化，并购加速集中度提升，房企短期业绩表现和中长期盈利增长加剧分化。龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率具备吸引力。推荐市值较大，股票流动性较好，基本面明确，现金流安全边际高，业绩确定性较强，具备持续投融资优势的房企，推荐A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H 股万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。

　　风险提示：

　　新冠疫情影响严重程度和延续时间存在不确定，不排除疫情影响大幅超出预期的可能；国内宏观经济增速放缓或超预期，或导致就业情况恶化，居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，影响购房需求及按揭偿还；房企将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。

（文章来源：光大证券）