​

港股解码，香港财华社原创王牌专栏，金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、点赞哦。

2019年7月，烨星集团向港交所递表失效，时隔半年，2020年1月31日，烨星集团向港交所二次递交招股书。

烨星集团是一家物业管理服务供应商，业务主要在京津翼地区、海南省、湖北省及陕西省等八个城市，涉及物业管理服务、物业开发商相关服务及增值服务，截至2019年前8个月，分别占总收入的69.9%、23.5%及6.6%。

公司主要为母集団鸿坤集团开发的物业提供物业管理服务，在2016年至2019年前8个月期间，公司从鸿坤集团开发的物业获得的收益分别是1.17亿元（人民币，下同）、1.91亿元、2.47亿元及1.73亿元，分别占总收益的100.0%、99.7%、98.1%及98.6%。

业绩逐年向好，近期增收不增利

得益于母集団鸿坤集团所开发的物业支持，烨星集团的管理建筑面积呈现快速增长态势，由2016年的287.3万平方米快速增长至2019年前8个月的485.3万平方米。由于烨星集团的物管模式得到业主的认可，公司的平均物业管理费逐年增长，于2016年、2017年、2018年年度及2019年前8个月，公司的平均每月每平方米物业管理费用为2.1元、2.5元、3.1元及3.2元。

管理建筑面积及平均物业管理费用的双向增长，使得公司在近几年的业绩快速增长，收益由2016年的1.17亿元增长2018年2.51亿元，年复合增长率46.47%，年内溢利由2016年的0.18亿元增长至2018年0.37亿元，年复合增长率43.37%。

值得注意的是，公司的收益由2018年前8个月的1.58亿元增长至2019年前8个月的1.75亿元，年内溢利却由2018年前8个月的0.26亿元下滑约21%至2019年前8个月的0.21亿元，这主要是公司的行政开支下的员工成本由2018年前8个月的0.13亿元增至2019年前8个月的0.15亿元，所得税开支由2018年前8个月的0.08亿元增长至2019年前8个月的0.11亿元，其中，税率由2018年前8个月的23.7%增长11.9个百分点至2019年前8个月的的35.6%。

疫情爆发，业主对物业的需求增加

近日，新型冠状病毒肺炎疫情肆虐中国，各小区物业加强物业管理强度，物业管理员对进出小区的人员进行检测体温，佩戴口罩，外卖人员进出，电梯及重要场所的消毒管理等服务，以此来保障小区的安全性，有效隔离患者及潜在患者，保护小区的业主安全，这使得业主对物业的需求增加，促进物管企业长期发展。

疫情的出现使得业主体会到物业管理的重要性，但疫情只是短期的影响，长期来看，中国城镇化率较低，相较于发达国家低约15%，市场空间巨大，中国的城镇比例由2014年的约54.8%增长至2018年的59.6%，根据中国的第三个五年规划，中国的城镇化比例目标要在2020年达到60%。

除此之外，中国房地产行业在近几年稳健增长，房地产开发投资额在2014年至2018年的年复合增长率为6.1，叠加全国人民收入水平的提高，物业管理的需求将持续加大，管理费用也有增长的趋势。

过于依赖母集団，贸易应收款激增

近几年，烨星集团快速发展，值得注意的是，往绩记录期内，来自五大客户的收益分别占总收益的约38.1%、42.4%、40.0%及37.6%，其中来自母集团鸿坤集团的收益分别占总收益的约34.7%、39.0%、36.3%及33.8%，大部份来自提供物业开发商相关服务所贡献。

随着公司的收入的快速增长，公司的贸易应收款由2016年的7.5百万元增长至2019年前9个月的21.1百万元，贸易应收款项周转天数由2016年34.2天增加至2019前9个月的37.1天，加大了公司的资金周转压力。

除此之外，公司的期末现金近几年来持续下滑，在2019年前9个月的期末现金为21.4百万元，是2016年至今的期末现金最低的时间点，可见，公司目前面临的现金压力较大。

作者：蔡凯铖

编辑：彭尚京